যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনার বাজারে আবারও ঝুঁকিপূর্ণ অ্যাডজাস্টেবল রেট মর্টগেজ বা এআরএম ঋণের প্রতি ক্রেতাদের আগ্রহ বাড়ছে। উচ্চ সুদের পরিবেশে স্থির সুদের ঋণ অনেকের হাতের নাগালের বাইরে চলে যাওয়ায় ক্রেতারা স্বল্পমেয়াদে স্বস্তি দিতে পারে এমন এআরএম ঋণের দিকে ঝুঁকছেন, যদিও এর ভবিষ্যৎ ঝুঁকি কম নয়।
সাক্রামেন্টোর এক প্রথমবারের বাড়ি ক্রেতা ঠিক ঘর কেনার আগেই পুনঃঅর্থায়নের কথা ভাবছেন। দুই বছর ধরে পরিবারের জন্য উপযুক্ত বাড়ি খুঁজে ঘুরে বেড়ানোর পর তিনি অবশেষে এমন একটি বাড়ি পেয়েছেন যা তাঁর সামর্থ্যের মধ্যে হলেও তুলনামূলক বেশি ঝুঁকিপূর্ণ। চলতি মাসে তিনি সাত বছরের এআরএম ঋণ নিয়েছেন। তাঁর হিসাব, এই নির্দিষ্ট মেয়াদ শেষ হওয়ার আগেই হয়ত তিনি কম সুদের হারে পুনঃঅর্থায়ন করতে পারবেন। ঠিক এই ধরনের হিসাবই এখন অনেক ক্রেতাকে এআরএম ঋণের দিকে আরও বেশি আকৃষ্ট করছে। একসময় ২০০৮ সালের আর্থিক সংকটের আগমুহূর্তে যেসব ঋণ বাজারে বড় ধরনের ঝুঁকি তৈরি করেছিল সেই এআরএম ঋণই আবার জনপ্রিয় হয়ে উঠছে।
এআরএম ঋণে ক্রেতারা স্বল্পমেয়াদে যে সুবিধা পান তা হলো উচ্চ সুদের চাপ থেকে কিছুটা মুক্তি। তবে এর বিপরীতে বড় একটি অনিশ্চয়তাও থাকে। সাধারণত পাঁচ, সাত বা দশ বছরের নির্দিষ্ট সময় শেষে এআরএম ঋণের সুদের হার বাজার অনুযায়ী সমন্বয় হয়। বাজারে সুদ বাড়লে মাসিক কিস্তিও হঠাৎ বহু গুণ বেড়ে যেতে পারে।
এ অবস্থায় যুক্তরাষ্ট্রে এই ধরনের ঋণের ব্যবহার দ্রুত বাড়ছে। মর্টগেজ ব্যাংকার্স অ্যাসোসিয়েশনের তথ্য অনুযায়ী গত পাঁচ বছরে এআরএম গ্রহণকারীর সংখ্যা তিন গুণের বেশি বেড়েছে। চলতি বছরের সেপ্টেম্বরে এক সপ্তাহে মোট গৃহঋণের 12.9 শতাংশ ছিল এআরএম, যা ২০০৮ সালের পর সর্বোচ্চ।
বাড়ির দাম ক্রমাগত বাড়ছে, পাশাপাশি দীর্ঘ সময় ধরে মর্টগেজ সুদ 6 থেকে 7 শতাংশে ঘোরাফেরা করছে। এই বাস্তবতায় মাসিক কিস্তি কমানোর সুযোগ সীমিত হওয়ায় অনেক ক্রেতা সাময়িক স্বস্তির জন্য এআরএম ঋণ নিচ্ছেন। যদিও এতে ভবিষ্যতের অনিশ্চয়তা বেড়ে যায়। তিনি যে এআরএম নিয়েছেন, তার সাত বছরের নির্দিষ্ট সময় শেষে প্রথমবার সমন্বয়ের সময় সর্বোচ্চ দুই শতাংশ পর্যন্ত সুদ বাড়তে পারে। পরবর্তীতে তা মোট পাঁচ শতাংশ পর্যন্ত বাড়তে পারে। অর্থাৎ তাঁর সুদহার সর্বোচ্চ 10.5 শতাংশ পর্যন্ত যেতে পারে। তাঁর মতে, সাত বছরের নির্দিষ্ট সময় শেষ হলে সুদের হার বাড়ার সম্ভাবনা সত্যিই উদ্বেগজনক। তিনি ও তাঁর পরিবার সেই পরিস্থিতিতে যেতে চান না।
যদিও বিশেষজ্ঞদের একটি অংশ মনে করেন বর্তমান এআরএম ঋণে এমন কিছু সুরক্ষা যুক্ত আছে যা ২০০৮ সালের মতো অস্থির পরিস্থিতি তৈরি হওয়ার ঝুঁকি কমায় তবুও তারা মনে করিয়ে দেন ক্রেতাদের এসব পরিবর্তনশীল সুদের ঋণ ব্যবহারে সাবধান থাকতে হবে।
এআরএম ঋণের জনপ্রিয়তা বাড়ার কারণ হিসেবে এক ঋণ প্রদানকারী প্রতিষ্ঠানের একজন সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট জানান বর্তমানে অনেক ক্রেতাই ধারণা করছেন আগামী কয়েক বছরে মর্টগেজ সুদ কমবে। গত বছর দ্রুতগতিতে সুদ বাড়ানোর পর যুক্তরাষ্ট্রের কেন্দ্রীয় ব্যাংক ইতোমধ্যে একাধিকবার মানসিক সুদ কমিয়েছে। বিশ্লেষকদের অনেকে মনে করছেন আগামী দিনেও সুদ আরও কমতে পারে।
ফেডারেল রিজার্ভ সরাসরি মর্টগেজ সুদ নির্ধারণ না করলেও তাদের নীতি পরিবর্তনে ১০ বছর মেয়াদি মার্কিন ট্রেজারি বন্ডের মুনাফা ওঠানামা করে যা মর্টগেজ সুদে প্রভাব ফেলে। বর্তমান বাজারে যারা এআরএম ঋণ বিবেচনা করছেন তাঁদের কেউ স্বল্পমেয়াদে বাড়ি বদলাতে পারেন আবার কেউ মনে করছেন সুদ কমলে পুনঃঅর্থায়ন করবেন।
এই ক্রেতাও দ্বিতীয় শ্রেণির মধ্যেই পড়েন। তিনি 5.5 শতাংশ হারে 7/6 এআরএম নিয়েছেন যার ফলে সাত বছর নির্দিষ্ট সময় শেষে ছয় মাস পর পর সুদ সমন্বয় হবে। এই হার স্থির ৩০ বছরের গড় মর্টগেজ সুদের চেয়ে যথেষ্ট কম। তিনি জানিয়েছেন প্রতিযোগিতামূলক সুদ পাওয়ার জন্য পাঁচ থেকে ছয়টি প্রতিষ্ঠান ঘুরে দেখেছেন। তাঁর ধারণা আগামী দুই থেকে তিন বছরের মধ্যেই সুদ কমতে পারে। তাঁর কথায় সবচেয়ে খারাপ পরিস্থিতি হলো সুদ কমবে না এবং তাঁকে পুরো সাত বছর পার করতে হবে। তবুও তিনি প্রতি মাসে ২০০ থেকে ৩০০ ডলার সাশ্রয় করতে পারবেন যা দীর্ঘমেয়াদে উল্লেখযোগ্য।
অতীতে এআরএম ঋণে শিথিল নথিপত্র যাচাই বড় ভূমিকা রেখেছিল ২০০৮ সালের বিপর্যয়ে। বর্তমানে পরিস্থিতি ভিন্ন। আর্থিক পরিকল্পনা বিশেষজ্ঞদের এক অধ্যাপক জানান এখন ঋণদাতারা প্রাথমিক কম সুদের বদলে ভবিষ্যতের উচ্চ সমন্বিত সুধের ভিত্তিতে ঋণগ্রহীতার সামর্থ্য যাচাই করেন। সুদ বাড়া বা কমার সীমাতেও এখন কঠোর নিয়ম আছে। এছাড়া বর্তমান এআরএম ঋণে প্রাথমিক স্থির সময়ও আগের তুলনায় বড়। ২০২০ সালের পর যেসব এআরএম ইস্যু হয়েছে তার ৮০ শতাংশের প্রাথমিক সময় কমপক্ষে পাঁচ বছর এবং দুই তৃতীয়াংশের ক্ষেত্রেই তা সাত বছর বা তার বেশি।
তবে বিশেষজ্ঞের মতে এআরএম নেওয়ার ক্ষেত্রে ক্রেতাকে জানতে হবে এই ঋণ সবচেয়ে যথার্থ তখনই যখন আপনি নিশ্চিত যে প্রাথমিক স্থির সময় পাঁচ থেকে সাত বছর পেরোবেন না। তার বেশি সময় থাকলে আপনি প্রকৃতপক্ষে ভবিষ্যৎ সুদের ওপর বাজি ধরছেন। তাঁর ভাষায় একজন অর্থনীতিবিদই যখন সাত বছর পরের সুদের হার অনুমান করতে পারেন না সেখানে সাধারণ মানুষের পক্ষে তা সঠিকভাবে অনুমান করা খুবই কঠিন।
